Как выбрать квартиру в новостройке: проверяем застройщика, читаем декларацию, ищем подвохи | статьи на domvideostore

Самый простой совет при выборе квартиры в новостройке — покупать вариант подороже в приятном районе. Но это если денег хватает. А если речь идет о квартирах эконом-класса, часто приходится идти на компромиссы: пробки, нехватка школ и детских садов или плохая шумоизоляция. Хуже того — вам может попасться проблемный застройщик, который не сдаст дом вовремя. Эксперты в сфере недвижимости рассказали нам, на что обратить внимание, чтобы купить в новостройке эконом-класса хорошую квартиру и минимизировать риски.

Яромир Романов / Znak.com

• Проверить застройщика можно самому: с помощью интернета и банков.

• Всю важную информацию о вашем доме можно найти в проектной декларации.

• На цену жилья в эконом-классе влияет материал стен и этаж.

Как проверить застройщика

О способах проверить строительную компанию рассказали президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин и директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

По предыдущим проектам. Найдите в интернете информацию о предыдущих домах застройщика и отзывы о них, почитайте новости. Так вы узнаете, в срок ли компания сдавала объекты, были ли сложности с передачей квартир собственникам и суды. Важно: если вы обнаружили, что застройщик задерживал сдачу объектов, попытайтесь выяснить причины. Не всегда виноваты строители. Например, подключение коммуникаций могут затянуть городские власти.

По аккредитации в банках. Проверьте аккредитацию застройщика и интересующего вас объекта на сайтах банков, с которыми он сотрудничает. Как правило, если все хорошо, один жилой комплекс аккредитован сразу в семи и больше крупных банках. Это значит, что застройщик и объект успешно прошли проверку и признаны надежными. К тому же покупатели в таких новостройках получают выгодные условия кредитования плюсом к тем акциям и скидкам, которые обычно дает застройщик.

По источникам финансирования. Спросите девелопера, использует ли он эскроу-счета. Новые проекты сегодня выходят на рынок в рамках проектного финансирования, когда квартиры покупают через эскроу-счета. Это значит, что компания строит дом на свои или заемные средства, а деньги дольщиков получит только после ввода объекта в эксплуатацию. Если же застройщик обанкротится, покупатель сможет вернуть свои деньги.

Какие документы должны быть

Два главных документа застройщика:

• Разрешение на строительство. Без него девелопер не имеет права возводить дом.

• Проектная декларация. В ней прописана вся информация о будущем объекте.

Эти документы застройщик обязан разместить как на своем сайте или сайте проекта, так и в ЕИСЖС (единой информационной системе жилищного строительства).

Кроме того, спросите у застройщика про согласование подключения коммуникаций и действующие договоры на подключение водоснабжения, канализации, электричества. Если этих документов нет, лучше повременить со сделкой до их появления.

Как читать проектную декларацию

Простыми словами, проектная декларация — это чертежи объекта, количество этажей, коммуникации и другие составляющие будущего дома. Обычно это десятки страниц, в которых легко запутаться. Вот на что важно обратить внимание:

Характеристики жилого комплекса:

• какие дома, из какого материала, в каком количестве будут строиться,
• будет ли у дома парковка и на сколько мест,
• что войдет в благоустройство территории (детские, спортивные площадки, прогулочные зоны, стадион, парк, набережная),
• объекты социальной инфраструктуры (будут ли рядом детский сад и школа — частные или муниципальные, взрослая и детская поликлиники),
• что относится к местам общего пользования (колясочная зона, ресепшн),
• участок под строительство — в собственности, в залоге у банка или арендован.

График строительства и сроки сдачи объекта. Если застройщики не успевают вовремя сдать объект, то просят дольщиков подписать соглашение о переносах сроков. Подписывать или нет — дело каждого. Обычно задержка в несколько месяцев считается допустимой. Поскольку сейчас девелоперы в основном работают через эскроу-счета, срыв сроков сдачи, как правило, происходит не из-за отсутствия финансирования, а по вине третьих лиц, которые могут иметь косвенное отношение к застройщику.

Застройщик обязан вносить в декларацию изменения: 

Застройщик обязан вносить в декларацию изменения:

Ежеквартально: о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату.

Ежемесячно: если разрешение на строительство получено после 1 июля 2019 года, о количестве заключенных договоров, что говорит о темпах продаж.

Застройщик вправе вносить и другие изменения, например, касательно конструктива дома. Но тогда дольщик может расторгнуть договор по соглашению сторон либо в суде, если посчитает данное изменение для себя неприемлемым.

 

Панелька или кирпич

Дома эконом-класса сегодня в основном строят двух типов:

Из кирпича и газоблоков. Кирпичная стена превосходит панельную в тепло- и шумоизоляции.

Панельно-монолитные. Современные панельные дома сильно отличаются от тех советских панельных хрущевок, которые мы привыкли видеть. Они достаточно теплые и не имеют проблем со звукоизоляцией. Если все-таки хочется улучшить характеристики квартиры, можно утеплить стены при ремонте. Квартиры в таких домах дешевле, чем в кирпичных. Но перепланировка может стать проблемой: передвинуть панель внутри квартиры никто не позволит.

Какой этаж выбрать

На каком этаже жить — дело вкуса. Но вот пять пунктов, о которых надо помнить:

На первых этажах домов часто бывают коммерческие помещения. Если выбираете квартиру на втором этаже, будьте готовы, что под вами могут открыть магазин, салон красоты или кафе. Важно сразу решить вопрос с шумоизоляцией.

Технический этаж в доме может быть на минус первом, на последнем этаже или в середине дома — если здание выше 16 этажей. На этом этаже размещают инженерное оборудование и коммуникации: котлы, бойлерные, насосные. Учитывайте это обстоятельство, даже несмотря на то, что сейчас для шумоизоляции применяют специальные системы. 

Выбирая высокие этажи, подумайте, как будете подниматься домой. Обратите внимание на количество лифтов.

Когда начинаются продажи дома, в первую очередь выкупаются средние и верхние, но не последние этажи.

Цены по этажам не сильно разнятся. Но застройщики часто дают скидки на первые и вторые этажи.

Источник: www.znak.com